En un contexto de turbulencia para los desarrolladores inmobiliarios, debido a que el costo de construcción se disparó en dólares y los precios no acompañaron al mismo ritmo, cuatro desarrolladores de proyectos de alta gama no esquivaron ninguna pregunta y aprovecharon el Summit de Real Estate Capítulo 10 organizado por LA NACION para brindar su visión de cómo está el mercado hoy.

“Estamos incómodos como pasa con otros sectores. Estamos en un proceso de transición, se habló en este evento de las ventajas de las unidades usadas y del terminado, que sin dudas fueron los ganadores en este año y medio”, reconoció Carlos Spina, director de Argencons, la empresa creadora de la marca Quartier que en los últimos tres años entregó más de 220.000 metros cuadrados y tiene otros 100.000 en ejecución.

“Entiendo que es una transición, a la anteúltima gestión [de Mauricio Macri] se le criticaba el gradualismo y ahora que llega el shock tampoco nos gusta. Pero sabemos que es un momento que hay que atravesar”, agregó.

Para ponerle números a la situación, Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, explicó: “Desde el inicio de esta gestión subieron entre un 70% y un 80% los costos de construcción en dólares y entre 15% y 20% los precios de las unidades. Además, hay una compresión de márgenes que ya se venía dando también por un aumento significativo de la competencia. Cada vez somos más y eso genera una reducción en los márgenes”.

Ante este escenario, en la que se reducen los márgenes de ganancia, la moderadora Carla Quiroga (LA NACION) le consultó a los desarrolladores si es momento de repensar en el negocio. A lo que De la Serna respondió: “No es momento de repensar el negocio, la estrategia siempre es la misma, es el producto, la calidad de la propuesta, generar desarrollo urbano y espacios de vida. Pero, tácticamente, sí hay que ajustarse en las compras, pero no creo que haya un cambio fundamental en el negocio”.

Para apaciguar esta situación que enfrentan los grandes actores del real estate, Gerardo Azcuy, director general de Azcuy, comentó: “Uno es optimista por naturaleza, siempre hay oportunidades y buenas noticias si se las busca. Estamos en una turbulencia pero no nos dimos cuenta del cambio enorme del sector y en la Argentina en general. Los próximos años van a ser muy buenos”.

El desarrollador, uno de los responsables de haber revalorizado el valor del metro cuadrado en Caballito, agregó que ese 70% u 80% de aumento se da sobre un costo de construcción que estaba muy bajo. Además, si se lo compara con el pico alcanzado durante la administración Macri, dijo, no ve que la diferencia esté por encima del 25%.

También con una mirada optimista, Marcos Juejati, director y socio fundador de NorthBaires, dijo: “Creo que el desarrollo prevalece en todos los contextos y cuando uno lo mira a largo plazo lo que estamos atravesando ahora después se tiende a equilibrar. Una vez acabado el stock de usados empieza llegar el momento nuestro”.

“¿Eso cuando sucede?“, preguntó Quiroga, a lo que Juejati respondió: ”Históricamente un año o un año y medio después de que se disparan los costos, el mercado empieza a validar los nuevos valores“.

“Cuando uno mira la curva siempre hay que deflactarla [ajustarla por inflación], porque el dólar de hace 10 años no es el mismo que el de hoy, y eso te da que estamos en un pico similar al de 2017″, dijo Spina, quien también es presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda.

Sobre ese punto, agregó que las autoridades económicas dicen que esta vez la situación es distinta, porque hay estabilidad fiscal y un cambio estructural que se está haciendo para que ese equilibrio se sostenga. “Yo creo que, incluso, el tema es social, es la sociedad la que acompaña, porque si esto queda sostenido vamos a un mercado que nos va a cambiar a todos para bien. Además, si empieza a abundar el crédito, se va a formalizar todo brutalmente”, opinó.

En eso también hizo hincapié la mano derecha de Eduardo Costantini, Gonzalo de la Serna: “Lo de formalizar al sector pasa para todos, no sólo para el real estate. Lo que estamos analizando tal vez es la coyuntura, se devaluó el dólar en todo el mundo y aumentó todo menos los inmuebles nuevos”. “Entonces, el ajuste del margen se debería dar por un acomodamiento de precios que se tiene que arbitrar con el resto de la economía. Ahora bien, si después cambia el tipo de cambio, eso cambia para todos”, agregó.

“La gente escapaba de las tasas altas de inflación buscando refugio en el inmueble, esto es coyuntural. Igualmente, los inmuebles se demandan desde antes de que apareciera la inflación”, sentenció De la Serna.

El landbanking fue otra de las temáticas de la charla. ”Si bien hoy se está vendiendo menos que el año pasado la gente sigue comprando. De nada sirve quedarse con esos dólares, por eso aprovechamos para comprar cuatro terrenos en los que construiremos 50.000 metros cuadrados nuevos”, dijo el CEO de Consultatio, que agregó un comentario que sorprendió: “Los terrenos es lo único que la Inteligencia Artificial (IA) no va a poder replicar”.

Las oportunidades y los nuevos proyectos

A pesar del presente que describen, los desarrolladores continúan comprando tierras para desarrollar sus proyectos. “Compramos cuatro nuevas tierras en Caballito por un total de 50.000 metros cuadrados de venta, muy lindos, y también tenemos comenzadas obras en Nordelta (donde le compró a Consultatio). Va viento en popa, ya pusimos todos los pilotes y estamos avanzando en un proyecto maravilloso”, contó Azcuy.

El desarrollador, que inició y hace foco en Caballito, dijo que a la persona de ese barrio le está gustando Nordelta. “Creamos So Riverie, la marca nueva para ese lugar […]. Pensamos departamentos grandes, el más chico es de 170 metros cuadrados, pero también tenemos de 400 m²”. Y completó: «Nos vienen a comprar matrimonios con el nido vacío, que quieren un tres ambientes de 300 metros, con terraza, pileta y todas las comodidades. El pozo está entre US$3000 y US$4000/m²”.

Por su parte, Argencons también continúa comprando tierras, dijo Spina y mencionó un nuevo proyecto en Punta del Este, que no sólo está pensado como inmueble para vacaciones, sino que está diseñado para habitarlo los 12 meses del año.

“El proyecto Quartier Brava 30 consta de 85 unidades, serán dos torres en donde se permiten 24 pisos y en el verano colocamos la primera. La suscripción es por US$3300 el metro cuadrado promedio por unidades de tres y cuatro ambientes”, detalló el ejecutivo.

A su turno, De la Serna comentó que Consultatio estuvo muy activa en el primer semestre del año: “Compramos dos tierras muy grandes en Uruguay, 170 hectáreas en Carrasco para hacer una urbanización abierta; y 145 en Punta del Este para hacer otra urbanización con La Dolfina”. Además, dijo que tienen “una joyita” que todavía no pueden revelar en la Ciudad de Buenos Aires.

En esa línea, Juejati dijo: “Nosotros seguimos comprando tierras porque creemos profundamente en lo que hacemos, porque nos gusta y lo disfrutamos. Hay enormes oportunidades. Además, aparte de ser un refugio de valor creemos que es el momento para entrar en pozo y capturar la mayor diferencia, que se hace desde que está por comenzar el ciclo”.

Al igual que los demás participantes del panel, el número uno de Northbaires cree que el crédito hipotecario va a llegar a su segmento y va a hacer que el mercado tire para arriba fuerte, en el buen sentido de la palabra.

Por ello, aprovechó el momento para comentar que van a expandirse en ubicaciones ya consolidadas, como en Palermo. “Siempre buscamos cuadras o microzonas especificas para expandir este segmento premium”, comentó. “Allí desarrollamos, por ejemplo, un dos ambientes de más de 65 metros cuadrados con características distintas de lo que ya hay en la zona […] En estos momentos adquirimos un predio en Avenida Santa Fe donde la mayoría de las unidades serán dos ambientes de más de 65 metros cuadrados con full amenities, donde el valor en pozo ronda los US$4500/m²”, agregó.

Otro punto que mencionó en la mesa fue que NorthBaires volverá a la zona norte de la provincia de Buenos Aires, con una nueva marca dentro de la desarrolladora llamada Casa OM, cuyo fin principal es que las unidades y las personas conecten más con la naturaleza.

Por qué Consultatio compró el 51% de Argencons

Un tema que puso sobre la mesa Quiroga —ya que tenía a Gonzalo de la Serna y a Carlos Spina a cada lado— fue por qué Consultatio compró el 51% de Argencons.

“De nuestro lado, del comprador, tenemos un diagnóstico que dije antes del aumento de la competencia, que genera compresión de márgenes. Y nos parece atractivo el modelo de negocio que viene desarrollando Argencons, el del fideicomiso al costo, que por cada unidad de capital puede hacer más volumen que el modelo tradicional», respondió De la Serna y agregó: “Con este acuerdo podemos desarrollar juntos, más rápido y más lejos”.

En definitiva, quisieron sumar el segmento de desarrollo de fideicomiso al costo a su portfolio. “En el escenario que veníamos hablando en el que esperamos que se incorporen nuevos segmentos de la sociedad al mercado a través del crédito hipotecario, el modelo de fideicomiso al costo nos parece ganador porque es más probable que uno que hoy no puede comprar y quiere acceder pueda hacerlo al costo que pagando un margen”, dijo el CEO de Consultatio.

Del otro lado, como vendedor, Spina dio argumentos similares: “Creemos que esta asociación nos va a ayudar a hacer más proyectos, más rápido y en simultáneo. Además, no sólo el fideicomiso al costo con el 100% de suscripción previa, sino que acá hay un fin que es el bien común. Empiezo una obra y la tengo que terminar”. A esto, De la Serna sumó que la gente nunca deja de pagar, y en caso de que no puedan seguir aportando, tienen la capacidad de venderlo a otro que siga pagando. “Nunca se llega a un conflicto”, retomó Spina.

En síntesis, De la Serna y Spina defendieron el fideicomiso al costo: “Es un modelo que cuando se estresan las variables macro muestra su fortaleza”.

Luego, Quiroga le dijo, entre risas, a Azcuy que él agarra lo que ningún desarrollador quiere. A lo que respondió: “Cada uno con su librito y todos los métodos son posibles. A mí me gusta Caballito donde formé mi compañía y ahí la gente te da los dólares antes de que hagas la obra, vos ponés el cerco y te traen la plata”, dijo.

Además, para no quedarse sólo con la foto de este momento, el director general de Azcuy dijo que no hay que olvidarse que un edifico se produce dentro de un tiempo que se aproxima a los seis años en total, contando la etapa de los permisos. “Ahora vemos un pedacito de la película, pero hay que verlo con más perspectiva porque cuando se ve la foto final capaz uno tuvo revancha porque el precio y el dólar se acomodaron”, cerró con optimismo.

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En un contexto de turbulencia para los desarrolladores inmobiliarios, debido a que el costo de construcción se disparó en dólares y los precios no acompañaron al mismo ritmo, cuatro desarrolladores de proyectos de alta gama no esquivaron ninguna pregunta y aprovecharon el Summit de Real Estate Capítulo 10 organizado por LA NACION para brindar su visión de cómo está el mercado hoy.

“Estamos incómodos como pasa con otros sectores. Estamos en un proceso de transición, se habló en este evento de las ventajas de las unidades usadas y del terminado, que sin dudas fueron los ganadores en este año y medio”, reconoció Carlos Spina, director de Argencons, la empresa creadora de la marca Quartier que en los últimos tres años entregó más de 220.000 metros cuadrados y tiene otros 100.000 en ejecución.

“Entiendo que es una transición, a la anteúltima gestión [de Mauricio Macri] se le criticaba el gradualismo y ahora que llega el shock tampoco nos gusta. Pero sabemos que es un momento que hay que atravesar”, agregó.

Para ponerle números a la situación, Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, explicó: “Desde el inicio de esta gestión subieron entre un 70% y un 80% los costos de construcción en dólares y entre 15% y 20% los precios de las unidades. Además, hay una compresión de márgenes que ya se venía dando también por un aumento significativo de la competencia. Cada vez somos más y eso genera una reducción en los márgenes”.

Ante este escenario, en la que se reducen los márgenes de ganancia, la moderadora Carla Quiroga (LA NACION) le consultó a los desarrolladores si es momento de repensar en el negocio. A lo que De la Serna respondió: “No es momento de repensar el negocio, la estrategia siempre es la misma, es el producto, la calidad de la propuesta, generar desarrollo urbano y espacios de vida. Pero, tácticamente, sí hay que ajustarse en las compras, pero no creo que haya un cambio fundamental en el negocio”.

Para apaciguar esta situación que enfrentan los grandes actores del real estate, Gerardo Azcuy, director general de Azcuy, comentó: “Uno es optimista por naturaleza, siempre hay oportunidades y buenas noticias si se las busca. Estamos en una turbulencia pero no nos dimos cuenta del cambio enorme del sector y en la Argentina en general. Los próximos años van a ser muy buenos”.

El desarrollador, uno de los responsables de haber revalorizado el valor del metro cuadrado en Caballito, agregó que ese 70% u 80% de aumento se da sobre un costo de construcción que estaba muy bajo. Además, si se lo compara con el pico alcanzado durante la administración Macri, dijo, no ve que la diferencia esté por encima del 25%.

También con una mirada optimista, Marcos Juejati, director y socio fundador de NorthBaires, dijo: “Creo que el desarrollo prevalece en todos los contextos y cuando uno lo mira a largo plazo lo que estamos atravesando ahora después se tiende a equilibrar. Una vez acabado el stock de usados empieza llegar el momento nuestro”.

“¿Eso cuando sucede?“, preguntó Quiroga, a lo que Juejati respondió: ”Históricamente un año o un año y medio después de que se disparan los costos, el mercado empieza a validar los nuevos valores“.

“Cuando uno mira la curva siempre hay que deflactarla [ajustarla por inflación], porque el dólar de hace 10 años no es el mismo que el de hoy, y eso te da que estamos en un pico similar al de 2017″, dijo Spina, quien también es presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda.

Sobre ese punto, agregó que las autoridades económicas dicen que esta vez la situación es distinta, porque hay estabilidad fiscal y un cambio estructural que se está haciendo para que ese equilibrio se sostenga. “Yo creo que, incluso, el tema es social, es la sociedad la que acompaña, porque si esto queda sostenido vamos a un mercado que nos va a cambiar a todos para bien. Además, si empieza a abundar el crédito, se va a formalizar todo brutalmente”, opinó.

En eso también hizo hincapié la mano derecha de Eduardo Costantini, Gonzalo de la Serna: “Lo de formalizar al sector pasa para todos, no sólo para el real estate. Lo que estamos analizando tal vez es la coyuntura, se devaluó el dólar en todo el mundo y aumentó todo menos los inmuebles nuevos”. “Entonces, el ajuste del margen se debería dar por un acomodamiento de precios que se tiene que arbitrar con el resto de la economía. Ahora bien, si después cambia el tipo de cambio, eso cambia para todos”, agregó.

“La gente escapaba de las tasas altas de inflación buscando refugio en el inmueble, esto es coyuntural. Igualmente, los inmuebles se demandan desde antes de que apareciera la inflación”, sentenció De la Serna.

El landbanking fue otra de las temáticas de la charla. ”Si bien hoy se está vendiendo menos que el año pasado la gente sigue comprando. De nada sirve quedarse con esos dólares, por eso aprovechamos para comprar cuatro terrenos en los que construiremos 50.000 metros cuadrados nuevos”, dijo el CEO de Consultatio, que agregó un comentario que sorprendió: “Los terrenos es lo único que la Inteligencia Artificial (IA) no va a poder replicar”.

Las oportunidades y los nuevos proyectos

A pesar del presente que describen, los desarrolladores continúan comprando tierras para desarrollar sus proyectos. “Compramos cuatro nuevas tierras en Caballito por un total de 50.000 metros cuadrados de venta, muy lindos, y también tenemos comenzadas obras en Nordelta (donde le compró a Consultatio). Va viento en popa, ya pusimos todos los pilotes y estamos avanzando en un proyecto maravilloso”, contó Azcuy.

El desarrollador, que inició y hace foco en Caballito, dijo que a la persona de ese barrio le está gustando Nordelta. “Creamos So Riverie, la marca nueva para ese lugar […]. Pensamos departamentos grandes, el más chico es de 170 metros cuadrados, pero también tenemos de 400 m²”. Y completó: «Nos vienen a comprar matrimonios con el nido vacío, que quieren un tres ambientes de 300 metros, con terraza, pileta y todas las comodidades. El pozo está entre US$3000 y US$4000/m²”.

Por su parte, Argencons también continúa comprando tierras, dijo Spina y mencionó un nuevo proyecto en Punta del Este, que no sólo está pensado como inmueble para vacaciones, sino que está diseñado para habitarlo los 12 meses del año.

“El proyecto Quartier Brava 30 consta de 85 unidades, serán dos torres en donde se permiten 24 pisos y en el verano colocamos la primera. La suscripción es por US$3300 el metro cuadrado promedio por unidades de tres y cuatro ambientes”, detalló el ejecutivo.

A su turno, De la Serna comentó que Consultatio estuvo muy activa en el primer semestre del año: “Compramos dos tierras muy grandes en Uruguay, 170 hectáreas en Carrasco para hacer una urbanización abierta; y 145 en Punta del Este para hacer otra urbanización con La Dolfina”. Además, dijo que tienen “una joyita” que todavía no pueden revelar en la Ciudad de Buenos Aires.

En esa línea, Juejati dijo: “Nosotros seguimos comprando tierras porque creemos profundamente en lo que hacemos, porque nos gusta y lo disfrutamos. Hay enormes oportunidades. Además, aparte de ser un refugio de valor creemos que es el momento para entrar en pozo y capturar la mayor diferencia, que se hace desde que está por comenzar el ciclo”.

Al igual que los demás participantes del panel, el número uno de Northbaires cree que el crédito hipotecario va a llegar a su segmento y va a hacer que el mercado tire para arriba fuerte, en el buen sentido de la palabra.

Por ello, aprovechó el momento para comentar que van a expandirse en ubicaciones ya consolidadas, como en Palermo. “Siempre buscamos cuadras o microzonas especificas para expandir este segmento premium”, comentó. “Allí desarrollamos, por ejemplo, un dos ambientes de más de 65 metros cuadrados con características distintas de lo que ya hay en la zona […] En estos momentos adquirimos un predio en Avenida Santa Fe donde la mayoría de las unidades serán dos ambientes de más de 65 metros cuadrados con full amenities, donde el valor en pozo ronda los US$4500/m²”, agregó.

Otro punto que mencionó en la mesa fue que NorthBaires volverá a la zona norte de la provincia de Buenos Aires, con una nueva marca dentro de la desarrolladora llamada Casa OM, cuyo fin principal es que las unidades y las personas conecten más con la naturaleza.

Por qué Consultatio compró el 51% de Argencons

Un tema que puso sobre la mesa Quiroga —ya que tenía a Gonzalo de la Serna y a Carlos Spina a cada lado— fue por qué Consultatio compró el 51% de Argencons.

“De nuestro lado, del comprador, tenemos un diagnóstico que dije antes del aumento de la competencia, que genera compresión de márgenes. Y nos parece atractivo el modelo de negocio que viene desarrollando Argencons, el del fideicomiso al costo, que por cada unidad de capital puede hacer más volumen que el modelo tradicional», respondió De la Serna y agregó: “Con este acuerdo podemos desarrollar juntos, más rápido y más lejos”.

En definitiva, quisieron sumar el segmento de desarrollo de fideicomiso al costo a su portfolio. “En el escenario que veníamos hablando en el que esperamos que se incorporen nuevos segmentos de la sociedad al mercado a través del crédito hipotecario, el modelo de fideicomiso al costo nos parece ganador porque es más probable que uno que hoy no puede comprar y quiere acceder pueda hacerlo al costo que pagando un margen”, dijo el CEO de Consultatio.

Del otro lado, como vendedor, Spina dio argumentos similares: “Creemos que esta asociación nos va a ayudar a hacer más proyectos, más rápido y en simultáneo. Además, no sólo el fideicomiso al costo con el 100% de suscripción previa, sino que acá hay un fin que es el bien común. Empiezo una obra y la tengo que terminar”. A esto, De la Serna sumó que la gente nunca deja de pagar, y en caso de que no puedan seguir aportando, tienen la capacidad de venderlo a otro que siga pagando. “Nunca se llega a un conflicto”, retomó Spina.

En síntesis, De la Serna y Spina defendieron el fideicomiso al costo: “Es un modelo que cuando se estresan las variables macro muestra su fortaleza”.

Luego, Quiroga le dijo, entre risas, a Azcuy que él agarra lo que ningún desarrollador quiere. A lo que respondió: “Cada uno con su librito y todos los métodos son posibles. A mí me gusta Caballito donde formé mi compañía y ahí la gente te da los dólares antes de que hagas la obra, vos ponés el cerco y te traen la plata”, dijo.

Además, para no quedarse sólo con la foto de este momento, el director general de Azcuy dijo que no hay que olvidarse que un edifico se produce dentro de un tiempo que se aproxima a los seis años en total, contando la etapa de los permisos. “Ahora vemos un pedacito de la película, pero hay que verlo con más perspectiva porque cuando se ve la foto final capaz uno tuvo revancha porque el precio y el dólar se acomodaron”, cerró con optimismo.

 Durante el Summit del sector, Carlos Spina (Argencons), Gonzalo de la Serna (Consultatio), Gerardo Azcuy (Azcuy) y Marcos Juejati (Northbaires) hablaron sobre el momento actual y anticiparon sus próximas apuestas  LA NACION